Ovaj članak može da se sluša Poslušajte tekst koji slijedi u nastavku
Subvencionirani stambeni krediti su jedini način dolaska do prve nekretnine za većinu mladih osoba u Hrvatskoj, jer se pitanje dostupnosti stanova ni na koji način sustavno ne rješava. Upravo su ti krediti podignuli cijene nekretnina a dizanje kredita učinili skupljim nego prije.
Subvencionirani stambeni krediti Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) kao poticajna mjera za mlade do 45 godina koji nemaju u vlasništvu stan ili kuću prvi je puta provedena 2017., a 29.3. ove godine kreće novi, sedmi po redu natječaj. Naime, Hrvatski je sabor prošle godine predvidio daljnje redovno provođenje tog natječaja dvaput godišnje do 2023. U Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine hvale se podatkom da je do sada odobreno ukupno 17.526 zahtjeva te da je od 2017. do danas rođeno 2.670 djece korisnika tih mjera koji su time trajanje državne subvencije produžili s početnih 5 godina na 7 godina (naime, za svako rođeno dijete taj se rok produžuje za još dvije godine, a za svako dijete koje je već član kućanstva podnositelja zahtjeva po jednu godinu). Iznos subvencije određen je tzv. stupnjem razvijenosti mjesta u kojem se kupuje nekretnina, a kreće se od minimalnih 30% mjesečne rate kredita za, primjerice, Zagreb, do maksimalnih 51% za mjesta poput Gline, Gračaca ili Saborskog.
APN kao jedina opcija
Od samog početka provedbe vlada premijera Plenkovića te mjere proglašavala je prvim pravim mjerama za mlade, u dvostrukom smislu. Prvo, kao mjere rješenja stambene situacije mladih u Hrvatskoj, koji, prema službenoj statistici Eurostata, roditeljski dom napuštaju u prosjeku s 31,8 godina, a 62% Hrvata u dobi od 25 do 34 godina još uvijek živi s roditeljima (pa u tom smislu nazivati APN-ove kredite poticajnom mjerom za “mlade”, unatoč tome što se radi o osobama do 45 godina, čak i nije toliko promašeno). Drugo, kao demografska mjera koja bi trebala barem donekle povećati natalitet stanovništva koji je česta tema rasprave u javnosti, naročito u okviru ideologema “odumiranja nacije”.
Međutim, APN nije toliko mladima olakšao dolazak do kredita za stan koliko tek omogućio (a i to samo nekima). Naime, dobiti odobrenje bilo koje banke u Hrvatskoj za stambeni kredit bez APN-a za prosječnu mladu osobu praktički je nemoguće. Kao prvo, da bi banka uopće započela razgovor s vama, većinom vam je potreban ugovor o radu na neodređeno, što je luksuz koji je dostupan sve manjem broju zaposlenih zahvaljujući dugotrajnoj fleksibilizaciji tržišta rada koju je dosada provodila svaka vlast od Račana do danas, a koja podrazumijeva smanjivanje radničkih prava, pojednostavljen proces otpuštanja te općenito povećanje prekarnosti rada, između ostalog time što su ugovori na određeno postali novo normalno. No ako tražite kredit uz subvenciju APN-a, ugovor na neodređeno nije potreban. Drugo, niti jedna banka u Hrvatskoj ne financira 100% cijene stana kreditom, nego samo 80% – osim ako se prijavljujete na natječaj APN-a. Treće, da biste uopće bili u stanju financirati stan u gradu poput Zagreba – koji nije čak niti najskuplji, pogotovo u usporedbi s, primjerice, Splitom – recimo stan od cca 100.000 eura, čime biste mogli naći stan od 50-60 m2 (ovisno o stanju stana) u vanjskim dijelovima grada, potrebni su ukupni mjesečni prihodi dužnika i jamca kredita od 12-14.000 kuna neto, što vam omogućuje otplaćivanje kredita na minimalno 25, najčešće 30 godina. Drugim riječima, kada se sve uzme u obzir, vjerojatnije je da za većinu potpisnika APN-ovih kredita dizanje stambenog kredita prije APN-a uopće nije bilo moguće.
Financijska nesigurnost kao svakodnevica
Tome treba dodati činjenicu da je APN kao učinak imao samo dodatno povećanje cijena nekretnina u gradovima, na što otvoreno upozorava čak i HNB, pa je do adekvatnih stanova mladima još teže doći, naročito uzevši u obzir da na samo prvih 10 gradova po broju subvencioniranih kredita otpada preko 50% ukupno subvencioniranih nekretnina. Nadalje, pod opravdanjem da mladi, eto, sada imaju mogućnost subvencioniranih kredita APN-a, Vlada je vratila obavezni porez na promet nekretninama u iznosu od 3% cijene nekretnine, što za stan od 100.000 eura iznosi 23.000 kuna koje treba platiti nakon dizanja kredita u gotovini i što nitko ne subvencionira. Ukratko, kada se zbroje financijski učinci APN-ovih subvencija, od negativnog učinka na cijene nekretnina, do vraćanja poreza na promet nekretninama, dizanje kredita za stan danas je mladima skuplje nego što je bilo prije APN-a – naravno, pod pretpostavkom da su kredit uopće mogli dizati prije APN-a.
Ne čudi stoga da su banke itekako zadovoljne APN-om. Banke imaju mogućnost kreditno sposobnima proglasiti one koje inače ne smatraju kreditno sposobnima; ukupni iznos kredita, a time i kamata, uvećava se zbog rasta cijena nekretnina, a rate kredita – barem što se banaka tiče – nisu ništa manje od “običnih” kredita, jer subvencionirani iznos plaća država. Štoviše, moglo bi se reći da su banke ciljano ublažile uvjete za procjenu kreditne sposobnosti kad je u pitanju APN, a postrožile kad nije. Nimalo ne čudi stoga kritika APN-a koja se po prvi puta mogla čuti iz Sabora otkad su Možemo i RF ugodno iznenadili na parlamentarnim izborima. Ovako regulirano subvencioniranje stambenih kredita vjerojatno je jedan od najgorih mogućih načina stvaranja “poticajnih mjera za mlade”, jer mlade samo dovodi do toga da budu dužnici do penzije (prosječna dob potpisnika APN-ovih subvencija je 32 godine) jer nemaju drugog načina dolaska do prve nekretnine. To znači da financijska nesigurnost postaje svakodnevica mnogim mladim parovima, a banke pritom ubiru solidan dodatni profit financiran državnim proračunom (ukupno je do sada utrošeno, tj. bankama isplaćeno 431,5 milijun kuna), a pitanje dostupnosti stanova ni na koji se način ne rješava (štoviše, onima slabijeg financijskog statusa ili nižih prihoda se i pogoršava).
Mjere za mlade
Za pravu socijalnu stambenu politiku teško da se išta može postići tržišnim mehanizmima – što APN-ovi krediti neupitno jesu. Vlast je u potpunosti nevoljka na bilo koji način ograničavati cijenu nekretnina ili pak cijenu najma nekretnina (a ove su također pod negativnim utjecajem APN-a). Bilo kakve obuhvatnije ideje ili projekti – poput sustavnog stvaranja mreže javnih nekretnina koje se onda po cijeni bitno nižoj od tržišne iznajmljuju ili prodaju – čini se da su, pak, sasvim izvan dosega političke volje ili mašte vladajućih. Možda najbolji primjer takve stambene politike u Europi je Beč koji iznajmljuje 60% stanova u gradskom vlasništvu (od ukupno njih 220.000) po značajno ispodtržišnoj cijeni te u kojem 60% stanovništva živi u zgradama poticane stanogradnje. Kad bi se takvoj politici u Hrvatskoj još dodala izgradnja znatnog broja novih učeničkih i studentskih domova, a da ne govorimo o socijalnim mjerama u sferi tržišta rada, možda bi se moglo govoriti o “mjerama za mlade”. Ukoliko ostanu dosljedni svojim načelima i predizbornim programima, Možemo ili RF (“ili”, budući da se koalicija neslavno raspala) možda će biti u mogućnosti nešto po tom pitanju postići, naravno, ovisno o uspjehu nakon lokalnih izbora (naročito u Zagrebu, ako je vjerovati predizbornim anketama). Dotad, centristi u Saboru i dalje će se čuditi neučinkovitosti APN-a u pogledu ukupne demografske slike zemlje, a desno orijentirani parlamentarci i dalje će sanjati o “obnovi nacije” metodom zabrane pobačaja i povratka tradicionalnim katoličkim vrijednostima, sa ženom kao majkom u središtu.
